マンション投資の利回り
マンションに投資をするかどうかを利回りだけを見て判断するのは少し危険な気がします。
一般的な利回り計算は
利回り＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格（投資金額）
となっています。しかしこれは表面利回りの計算であり、例えば年間家賃収入というのは1年間を通して空室がない状態での収入ということになります。
そしてマンション投資では税金や経費の支出もそれなりにかかってきますので、それらを計算に含まないと正確な利回り計算とはいえません。
収入に関しては空室率も考慮した収入で計算するべきだと思います。空室になるということは全く収入がないということになりますから、そのときの費用や銀行へのアパートローンの返済は持ち出しとなるわけです。
そして経費の支出は年度ごとに金額が異なってくることが考えられますので、初年度分だけでなく長い期間の利回りを計算することも必要となってきます。私の経験だと利回りはその年度によってかなり違ってくるものです。それは築年数が経つごとに修繕するものが増えてきて支出するものが多くなるからです。
特に中古ワンルームマンションに投資する場合にはどのような経費がどの時期にかかってくるかを知っておく必要があります。そのような実質的な利回りが計算できるようになったら表面利回り計算だけでも意味を持ってくると思うのです。
